Николай Корчагин, начальник кредитного департамента банка DeltaCredit:
– Основная причина высоких ставок по ипотечным кредитам – отсутствие развитой инфраструктуры ипотечного рынка в России – первичного и вторичного рынка ипотечных кредитов, законодательной оболочки, что не позволяет пока данному сектору банковского бизнеса быть привлекательным для инвесторов. Отсюда и высокая цена долгосрочных денежных ресурсов, привлекаемых для выдачи кредитов.

Мишель Брику, генеральный директор КАБ "Банк "Сосьете Женераль Восток"":
– В первую очередь это связано с существующим законодательством РФ. Так, в соответствии с нормами ЦБ если ставка по кредиту ниже 9% годовых, то заемщик должен выплачивать налог с той суммы, которую он выиграл на разнице между ставкой по полученному кредиту и 9%. Кроме того, многие российские банки вынуждены привлекать рефинансирование под высокие проценты. И наконец, следует помнить, что ипотечный кредит является для банка одним из наиболее рисковых, поскольку выдается на длительный период.

Андрей Беляков, первый заместитель генерального директора КБ "Московское ипотечное агентство":
– Потому что длинные деньги сейчас на рынке стоят именно столько – для одних банков чуть меньше, для других чуть больше, но уровень примерно одинаков. Сложившиеся на сегодня процентные ставки по ипотечным кредитам будут постепенно снижаться одновременно со снижением общего уровня банковских ставок, определяемых макроэкономическими причинами.

Антон Ходько, заместитель директора управления стратегического планирования Сбербанка:
– Номинальная величина процентных ставок по ипотечным кредитам определяется в первую очередь текущим и прогнозируемым уровнем инфляции, рисками невозврата кредитов, стоимостью привлекаемых банками ресурсов, рисками, связанными с платежеспособностью заемщика и обеспечением возврата кредитов. Ипотечный кредит предполагает длительный срок погашения (5-15 лет и более), в то время как основные на сегодня источники длинных ресурсов – срочные депозиты населения – по существу, являются вкладами до востребования, так как могут быть досрочно изъяты вкладчиками в любой момент. То есть банки, выдавая ипотечный кредит, принимают на себя дополнительные риски, которые также являются важной причиной высокой стоимости ипотечных кредитов.

Александр Колошенко, член правления Raiffeisenbank, начальник управления по работе с физическими лицами:
– Говоря об ипотечном кредитовании в Европе, многие обращают внимание на заметно более привлекательную ставку, но механизм ее формирования остается за кадром. Учитывая, что Raiffeisenbank имеет огромный опыт работы на рынке ипотечного кредитования в Европе, мы позволим себе определенные сравнения на примере нашей дочерней структуры Raiffeisen Wohn Bausparen. Клиент открывает себе некий сберегательный счет, на который в течение минимум нескольких лет каждый месяц вносит определенную сумму. По прошествии определенного времени клиент получает кредит не только на покупку недвижимости, но и на ее ремонт. Важно отметить, что при такой схеме кредитования значительная роль отводится государству, которое всегда субсидирует ставку, например, в Австрии – 4% годовых в евро. Безусловно, существуют варианты, когда клиент может получить кредит и без предварительного накопления, но тогда ставки выше, хотя дотирование ее государством сохраняется. В России существует субсидирование на покупку жилья, но пока эта активность не обрела европейские формы. Говоря о европейских ставках по ипотечному кредитованию на уровне 3-4% и с учетом субсидии государства 3-4%, мы можем сказать, что реально наша нынешняя программа кредитования (по ставке около 9,5%) очень близка к ставке кредитования в Европе и почти ей идентична.

Анатолий Печатников, начальник управления ипотечного и потребительского кредитования Внешторгбанка:
– По нашему мнению, ставки по ипотечным кредитам в России не являются высокими. Если еще один-два года назад средняя ставка на рынке ипотечного кредитования в стране составляла около 15% годовых в долларах США, то в настоящее время, к примеру, Внешторгбанк предоставляет ипотечные кредиты по ставкам от 10,5% годовых в долларах США и от 15% годовых в рублях. В то же время если принять во внимание тенденцию роста цен на рынке недвижимости, то даже те заемщики, которые оформляли кредиты под 15-16% годовых в долларах США, уже давно окупили свои расходы по обслуживанию кредитов за счет роста цен на недвижимость. На уровень процентных ставок по ипотечному кредитованию прежде всего влияет доступность долгосрочных ресурсов, уровень кредитных и правовых рисков. Сейчас доступ российских банков к долгосрочным ресурсам существенно ограничен. В России еще не сформировался рынок ипотечных ценных бумаг, не используются должным образом средства пенсионных фондов и страховых компаний. Отсутствие в стране общенационального кредитного бюро, а также непрозрачность доходов большой части населения приводит к увеличению кредитных рисков. Не способствуют снижению ставок и правовые риски, связанные с отсутствием эффективной процедуры обращения взыскания на заложенную недвижимость, недостаточная защита прав добросовестных приобретателей жилья и инвесторов в жилищное строительство.

Янис Канестри, директор Центра ипотечного кредитования банка "Первое ОВК":
– Ставки по кредитам зависят от стоимости ресурсов, используемых для кредитования. Если вклады в валюте привлекаются банками под 5-10% годовых в валюте, то ставка по кредитам не может быть ниже 10-15%. По рублевым кредитам аналогичным ориентиром является уровень инфляции.

Александр Черняк, заместитель гендиректора ОАО "Агентство по ипотечному жилищному кредитованию" (АИЖК):
– Величина ставок зависит от величины инфляции или учетной ставки ЦБ, уровня рисков ипотечного кредитования и маржи участников процесса. В 2003 году официальный уровень инфляции составил 12%, ставка ЦБ – 13%. Риск ипотечного кредитования сейчас в России незначителен (практически равен нулю) из-за зачаточного состояния рынка, консервативного подхода кредиторов к оценке заемщиков и объектов ипотеки , опасений заемщиков не вернуть кредит и других факторов. Маржа участников, как правило, составляет от 3% у АИЖК и его партнеров до 5% годовых у банков. Совокупность этих факторов и определяет величину процентных ставок на уровне от 15% у АИЖК до 18% годовых в рублях у банков.

Тот, кто испытывает серьезные трудности с жильем, не задумываясь, скажет, что ипотека – это необходимость, но квартира, приобретенная посредством ипотеки, оборачивается очень дорогим удовольствием. А все виной астрономические проценты по этому виду кредитования. Не надо быть профессором математики, чтобы высчитать переплату по ипотеке.

Ведь даже 5% годовых за двадцать лет вырастают в 100%, то есть в течение двадцати лет кредитополучатель оплатит две такие квартиры. При 15% ставке – четыре квартиры. Если всё это еще помножить на те цены, которые не только сохраняются на сверхвысоких уровнях, но и продолжают расти, то удивления по поводу просто неподъемных ежемесячных взносов ни у кого не возникнет.

Теперь взглянем на ипотеку в Западной Европе. Ну как тут не позавидуешь, и люди там обеспеченнее, и заработные платы значительнее, и проценты по ипотеке в сравнении с нашими выглядят намного привлекательнее. В Германии ипотеку оформляют под 4,6%, во Франции – под 3,95%, а в Греции – под 3,27%.

Руководители крупных банков соглашаются с тем, что в нашей стране ставки, действительно, велики, но находят массу оправданий этому. Главная причина высоких процентов по ипотеке – это масса невозвратов. Ух, как хотелось бы посочувствовать «бедным» банкирам! Однако почему-то не получается.

Ипотека – особый кредит!

А не получается потому, что ипотека – это совершенно особенный кредит, который в случае непогашения долга предполагает компенсацию расходов путем реализации данной недвижимости. Так о каких невозвратах в принципе может идти речь? Истина заключается в том, что банкиры своего никогда не упустят, это кредитополучатель через несколько лет может оказаться на грани дефолта и при невозможности продолжения регулярных выплат рискует лишиться жилья, которое ему досталось с таким трудом.

Вторая существенная причина высоких процентов по ипотеке заключается в специфике финансовой политики российских банков. Оказывается, эта политика строится на принципе перекредитования. То есть заемщикам рекомендуется взять больший кредит, чтобы разом рассчитаться с мелкими долгами и получить от этого выгоду. Сами банкиры прекрасно понимают, что никакой выгоды в перекредитовании нет и быть не может в принципе, потому как расплачиваться за такое удовольствие приходится процентами.

Выходит, что у некоторых банков своих собственных денег на кредиты, в том числе и ипотеку, не хватает, и они берут кредиты в других банках, за которые приходится платить процентами. Снова будем жалеть бедняжек банкиров? Даже не подумаем. Рефинансирование кредитов бьет по карману не самих банкиров, а тех же несчастных кредитополучателей, которые не видят для себя другого выхода и соглашаются на те условия, которые банк им предлагает, лишь бы хоть как-то решить наболевшую жилищную проблему. То есть, те проценты, которые один банк должен заплатить другому за перекредитование, ложатся дополнительным тяжелым бременем на плечи тех же заемщиков, а банки процветают и жалуются на сложные условия работы.

Почему по ипотеке такой высокий процент?

Еще одна причина высоких процентов по кредитам – высокий уровень инфляции. И тут посочувствовать не получается. А разве люди, которые в течение всей трудовой деятельности собирают буквально копейку к копеечке, не страдают от инфляции? Конечно, бедный банкир, у которого имеются значительные активы, теряет миллионы, а простой человек в это же время может потерять абсолютно все, в том числе и квартиру, за которую не успел выплатить все взносы.

Обратите внимание, банкиры находят и еще одну весьма парадоксальную причину для повышения процентных ставок по кредитам. Они жалуются на то, что количество вкладов населения и депозитов прогрессивно снижается. Ну, еще бы! А где людям взять те деньги, которые они могли бы отнести в банк и положить под проценты? И дело не в том даже, что многие помнят, как их банковские вклады были заморожены, а потом практически исчезли. Сегодня у населения просто нет свободных денег, чтобы нести их в банк.

Вот вам и все причины того, что в России проценты по ипотеке находятся на таком астрономически высоком уровне.

В каких регионах РФ самая «дорогая» ипотека

Эксперты информационно-аналитического агентства «СеверИнформ» решили узнать, как отличаются условия выдачи ипотеки в разных регионах России. Мы сравнили данные ЦБ РФ* о средневзвешенной ставке, среднем сроке выдачи и средней сумме кредита, а также выяснили, в каких субъектах самые большие ежемесячные платежи** по ипотеке.

Больше всего по ипотечному жилищному кредиту платят москвичи. В столице средняя сумма ипотеки - три с половиной миллиона рублей, а ежемесячный платеж превышает 41 тысячу. При этом ставка здесь одна из самых низких по стране - 11,98%. Средняя по России составляет 12,22%.

На втором месте расположился Чукотский автономный округ. Размер ежемесячного платежа по ипотеке в среднем составляет здесь 37 с половиной тысяч рублей, а средняя сумма займа порядка 2,7 миллиона. Кстати, на Чукотке, напротив, одна из самых больших средневзвешенных ставок - 13,62%.

Стоит отметить, что у жителей Москвы и Чукотского автономного округа одни из самых высоких доходов по стране*** — 60 и 75 тысяч соответственно. Это же характеризует почти всех остальных участников ТОП-15, кроме двух субъектов. В Крыму средняя сумма займа составляет 2 с половиной миллиона, а средний платеж по ипотеке превышает 32 тысячи рублей. При этом средняя зарплата — порядка 23 тысяч рублей. Такая же ситуация наблюдается в Чеченской Республике. Там средний платеж по ипотечному кредиту превышает 28 с половиной тысяч, а средний доход жителей находится в районе 21 тысячи.

Самые маленькие платежи по ипотеке - меньше 15 тысяч рублей - в Ульяновской, Кировской и Костромской областях. Ставка здесь находится в районе среднероссийских значений. Ежемесячные доходы жителей в этих субъектах превышают 20 тысяч.

Добавим, в этом году россиянам уже выдали больше 117 тысяч ипотечных жилищных кредитов на сумму порядка 204 миллиардов. При этом долг жителей страны по ипотеке приближается к 4 триллионам рублей.

*Данные ЦБ РФ на 1.03.2016 по ипотечным жилищным кредитам в рублях, предоставленным физическим лицам-резидентам

** Средняя величина ежемесячного платежа по ипотечному жилищному кредиту, высчитанная при помощи кредитных калькуляторов трех крупнейших банков России с учетом средневзвешенной ставки, средневзвешенного срока кредитования и средней суммы займа